ANALISIS 5 C

ANALISIS 5 C

Capital
C yang kedua dalam analisis 5 C adalah adalah Capital, atau struktur modal jika diterjemahkan secara bebas.

Jika kita melihat dalam laporan keuangan sebuah badan usaha, di sana ada Neraca dan Laporan Laba/Rugi. Pada Neraca sendiri terbagi dalam dua sisi yaitu Aktiva dan Passiva, Aktiva adalah kekayaan perusahaan sedangkan Passiva adalah sumber dana untuk membiayai kekayaan tersebut yaitu bisa dari sumber dana sendiri (modal/saham) atau dari pihak lain (hutang) oleh karena itu sudah menjadi rumus umum akuntansi bahwa Aktiva = Modal + Kewajiban.

Yang dimaksud dengan struktur modal adalah proporsi yang ada antara modal sendiri dengan hutang. Sebuah perusahaan yang beroperasi dengan pembiayaan yang besar dari hutang adalah perusahaan yang cukup berisiko, karena banyaknya kewajiban yang harus dia penuhi baik secara jangka pendek maupun jangka panjang. Coba anda bayangkan seandainya semua hutang yang besar itu jatuh tempo atau semua pemberi hutang tiba-tiba menagih dalam waktu yang berdekatan, perusahaan harus menyediakan dana kas yang sangat besar, dan selanjutnya terjadi efek domino di mana kegiatan operasional perusahaan menjadi terganggu karena dana yang seharusnya untuk membeli bahan baku atau membayar gaji karyawan tidak tersedia, ujung-ujungnya perusahaan harus berhutang lagi agar mendapatkan dana secara cepat atau skenario terburuk perusahaan harus gulung tikar karena tidak mendapatkan suntikan dana untuk beroperasi.

Untuk menganalisa struktur modal perusahaan ada beberapa alat analisis seperti Rasio Likuiditas yang menunjukkan kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajiban jangka pendeknya (Aktiva Lancar dibagi Hutang Lancar), dan Rasio Leverage yang menunjukkan sejauh mana perusahaan dibiayai oleh hutang (Total Hutang dibagi Modal Sendiri). Kedua Rasio tersebut memiliki break down beberapa rasio lainnya yang dapat anda pelajari di buku-buku manajemen keuangan.

Lantas, bagaimana aplikasi alat-alat analisis struktur modal tersebut dalam Kredit Perumahan yang notabene calon debiturnya adalah individu bukan perusahaan? Apakah setiap calon debitur KPR diharuskan membuat neraca keuangan? Tentu saja tidak, Bank tidak akan meminta anda membuat neraca keuangan. Mungkin anda akan ditanya mengenai penghasilan anda dan pengeluaran anda, tapi itu bukan untuk menganalisa struktur modal anda melainkan untuk mengukur kemampuan bayar anada (Capacity).

Memang alat-alat analisis tadi sulit diaplikasikan pada level individu, tapi Bank mempunyai metode sederhana untuk menilai apakah anda memiliki struktur modal yang baik atau tidak, yaitu dengan melihat seberapa besar uang muka yang anda bayarkan untuk membeli rumah. Misalkan rumah tersebut seharga Rp.200juta, uang muka yang anda bayarkan Rp.60juta sedangkan sisanya dari Bank, berdasarkan rumus akuntansi yang sudah dijelaskan sebelumnya akan menjadi :

Aktiva                    = Modal + Kewajiban
200juta (Rumah) = 60juta (uang anda sendiri) + 140juta (hutang kepada bank)

Maka struktur modal anda menjadi :

Modal Sendiri = 30%
Hutang = 70%

Sangat sederhana sekali bukan. Bank memang tidak akan membiayai KPR anda 100%, kebanyakan Bank mensyaratkan anda modal sendiri atau Uang Muka pembelian (DP) minimal 30% dari harga rumah sehingga struktur permodalan anda dapat dianggap baik.

Selain itu Bank juga melakukan apa yang disebut 'BI Checking' untuk mengetahui data pinjaman calon debitur. Jika hasil 'BI Checking' menunjukkan bahwa anda mempunyai terlalu banyak hutang di bank lain, maka bank akan menilai anda adalah pribadi yang berisiko (high risk individual), tapi tidak akan menjadi kendala asalkan penghasilan anda dapat mengcover seluruh pinjaman tersebut.
Beberapa Bank ada pula yang mensyaratkan uang muka kurang dari 30%, misalkan 10% saja. Itu juga tidak masalah asalkan penghasilan anda dapat mengcover angsuran, yang harus anda ingat adalah semakin kecil Uang Muka yang anda bayarkan semakin besar angsuran yang harus anda bayar.

Collateral
Collateral atau jaminan. Apa saja yang bisa diajukan sebagai jaminan Bank selain rumah/property, bisa mobil, kapal, emas, desito, dan tabungan. Tiga yang disebutkan terakhir disebut Cash Collateral, ketiganya dapat menjamin sampai 95% dari nominal pinjaman anda atau sekitar 105% dari nominal jaminan. Contoh anda mempunyai cash collateral sebesar Rp.100juta maka maksimal pinjaman yang bisa anda dapatkan sebesar Rp.100juta x 95% = Rp.95juta. Atau anda ingin meminjam sebesar Rp.95juta maka Cash Collateral yang harus anda siapkan sebesar Rp.100juta x 105% = Rp.105juta.

Untuk jaminan property, kapal, dan mobil maksimal hanya menjamin 70% dari nominal pinjaman atau tidak lebih dari 150% nilai jaminan. Mengapa nilai coverage keduanya berbeda antara Cash Collateral dan Non-Cash Collateral? Ini berkaitan dengan sifat likuiditas kedua kelompok jaminan tersebut, Cash Collateral dapat langsung dilkuidasi oleh Bank seandainya terjadi kedit macet. Sedangkan kelompok jaminan Non-Cash membutuhkan proses dan biaya untuk dilikuidasi. Untuk kasus rumah misalnya, untuk 'meng-uang-kan' rumah tersebut Bank harus mengeluarkan biaya balik nama, biaya notaris, dan biaya lainnya, kalau rumah itu tidak langsung terjual Bank harus mengeluarkan biaya lagi untuk pemeliharaan, biaya listrik, dan lain sebagainya. Asumsi yang digunakan Bank adalah 70% untuk mengcover pinjaman dan 30% untuk mengcover biaya-biaya jika harus dilikuidasi. Ini juga menjadi salah satu sebab mengapa Bank mensyaratkan Uang Muka (DP) minimal 30%, karena hanya 70% pinjaman yang dapat dijamin oleh Bank.

Apakah memungkinkan KPR dijamin selain dengan rumah yang akan dibeli? Tentu saja bisa asalkan nilai penjaminannya mengcover sesuai peraturan yang saya sebutkan di atas. Contoh Anda membeli mobil seharga Rp.150juta secara cash, dalam waktu yang tidak terlalu lama anda ingin membeli rumah seharga Rp.200juta tapi karena kurang dana anda bermaksud mempertimbangkan tawaran pinjaman dari Bank. Jika anda ingin menjaminkan rumah anda maka maksimal pinjaman yang bisa anda dapat sebesar :

Rp.200juta x 70% = Rp.140juta.

Tapi jika anda ingin menjaminkan mobil yang baru saja anda beli maka maksimal pinjaman yang bisa anda dapatkan sebesar :

Rp.150juta x 70% = Rp.105juta

Berarti untuk mendapatkan rumah tersebut anda mendapatkan pinjaman bank sebesar Rp.105juta dengan jaminan mobil dan sisanya dari kocek anda sendiri atau DP sebesar Rp.95juta (200juta - 105juta).

Dengan cara yang sama anda bisa menghitung berapa maksimal pinjaman yang bisa anda dapatkan dengan Cash Collateral yang anda miliki. Tapi bagi anda yang hendak mempertimbangkan KPR saya secara pribadi tidak akan menganjurkan anda mengajukan jaminan selain rumah. Sebab pertama adalah, kemungkinan program-program promosi dari Bank tidak akan berlaku, misalkan Bank menawarkan suku bunga KPR 10% atau bebas biaya provisi, namun karena anda mengajukan jaminan berupa mobil bisa jadi program promosi tersebut tidak berlaku.

Alasan kedua adalah karena pengurusan surat-surat rumah dan tanah. Mengajukan kredit pada Bank sungguh sangat bermanfaat bagi anda yang masih awam tentang surat-surat rumah dan tanah. Jika anda mengajukan permohonan kredit pada Bank dengan jaminan rumah maka Bank yang akan melakukan pengecekan terhadap sertifikat-sertifikat tanah dan rumah, Bank yang akan mengecek sertifikat tanah, Bank yang akan mengecek IMB, Bank yang akan mengecek ke tata kota, dan sebagainya. Jika ada masalah dengan surat-surat tersebut Bank akan segera memberitahu anda dan anda akan terhindar dari membeli rumah yang surat-suratnya tidak beres. Dan jika kredit anda disetujui maka sudah bisa dipastikan bahwa semua surat-surat rumah yang akan anda beli sudah beres dan tidak ada masalah. Bayangkan kerepotan yang harus anda alami jika harus melakukan semua hal tersebut sendiri. Belum lagi jika anda orang awam dalam membeli rumah sehingga tidak tahu harus ke mana untuk melakukan pengecekan surat-surat tersebut.

Satu hal lagi tentang jaminan yang wajib anda ketahui adalah nilai jaminan menurut Bank tidak selalu sama dengan harga jual hasil kesepakatan antara anda dengan penjual. Contoh anda dan penjual rumah sepakat dengan harga Rp.200juta, kemudian anda tertarik untuk mempertimbangkan pembiayaan KPR. Setelah Bank melakukan penilaian mungkin rumah anda hanya akan dihargai sebesar Rp.140juta saja. Anda tidak perlu marah dan mencak-mencak kepada Bank. Memang Bank dalam melakukan penilaian jaminan menggunakan pendekatan pesimistis yaitu berdasarkan harga pasar terendah (the lowest market price) dengan kata lain Bank akan melakukan riset pasar untuk daerah yang sama luas tanah yang sama luas bangunan yang sama apakah ada yang menawarkan harga yang lebih rendah. Bank juga menilai kondisi bangunan dan lingkungan sekitar rumah, jika tidak terawat, atau akses jalan yang buruk, atau daerah langganan banjir, sudah tentu akan menurunkan nilai jaminan. Hal ini juga berlaku untuk jaminan mobil, Bank akan mencari tahu berapa harga mobil terendah yang bisa didapat dengan merek yang sama tahun pembuatan yang sama dan spesifikasi yang sama selain juga melihat kondisi mobil tersebut. Satu-satunya pengecualian adalah bila rumah tersebut baru berdiri, atau mobil tersebut keluaran pabrik terbaru, dengan kata lain anda adalah tangan pertama untuk aktiva-aktiva tersebut, maka penilaian Bank sama dengan harga jual kesepakatan.

Oh ya, sebelumnya saya pernah mengatakan bahwa bahwa emas dapat dijadikan sebagai jaminan. Tapi emas yang dimaksud di sini adalah emas batangan yang memiliki surat-surat dan sertifikat, bukan emas perhiasan. Jadi anda jangan nekat membawa semua perhiasan emas anda ke Bank untuk mendapatkan pinjaman. Tidak akan pernah diterima.